每次参加论坛，都有收获。
8日下午第一次参加楚商论坛，听了万通集团创始人、御风集团董事长冯仑的讲演。
他首先强调，房地产有希望。这与官方观点一致。
央行副行长张青松说：房地产行业出现调整是自然现象，当局会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险。第三季度数据显示中国正面因素不断增加，居民收入及人均实际可支配收入提升，出口水平接近近年历史新高。目前大多数居民居住在中小型住房，预期未来较大面积房屋潜在需求旺盛，对中国房地产市场相当有信心。
其次，他强调，现在进入的是后开发时代，也是非住宅开发时代，一共7大类产品：商业、办公、酒店度假、教育研发、医疗健康、物流仓储、政府物业，这7类产品都是房地产开发转变的风口产品，无论是做资产管理、运营、开发，都会带来更好的收益。目前御风集团主要聚焦四大产品，即健康公寓、疗愈酒店、大健康产业园、健康生活馆。
观点让人耳目一新。我是正和岛蓝色岛邻，时常在正和岛看到他的观点。是地产界思想家、商界哲人、畅销书《野蛮生长》《理想丰满》《行在宽处》作者。
我们来解读一下。
一是住宅分为两类：出租与销售。
住建部曾经发文：2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。此外，扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。
2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和公有产权住房为主体的住房保障体系，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等5大方面，全方位支持保障性租赁住房的发展。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质的市场租赁住房的租金。
二是需求分为三类：刚需型住房、改善型住房、享受型住房。
比如，大平层、别墅、第四代住宅，就属于享受型住房。
第四代住房：庭院房，其主要特征是：每层都有公共院落，每户都有私人小院及一块几十平米的土地，可种花种菜、遛狗养鸟，可将车开到每层楼上的住户门口，建筑外墙长满植物，人与自然和谐共生。
三是建立五房体系：免租房、廉租房、保障性住房、市租房、商品房。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。据CCTV报道，曾经有一家人在北京租住过每月67元、面积为35平米的廉租房。
法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出。
保障性住房就是成本房。8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，简称“14号文”），该文件由国务院于9月1日正式印发，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。
该文件明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，与市场的定位关系明确，被多地官员称为“新房改方案”。
此轮规划建设保障房的保障对象，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。
以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。
保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。
同时，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。
“14号文”还明确要求各地做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。
武汉2017年起，有大学生保障房，就是如此：在特定的楼盘，比如汉口北长江青年城，大学毕业生按照市价八折买房或者租房，卖的时候也是八折卖给开发公司。
四是非住宅有7大类产品：商业、办公、酒店度假、教育研发、医疗健康、物流仓储、政府物业。
物流地产值得一说。鄂州花湖机场现在已经开通43条国内货运航线，10条国际货运航线，会成为国内电商、跨境电商的基地，以机场为中心，以5-10公里为半径画圈，是物流仓储基地，噪音大也不适合居住。
教育研发是新出现的需求。以G60高速公路、沪苏湖铁路为纽带，长三角G60科创走廊连接了上海市松江区、江苏省苏州市和浙江省嘉兴市、杭州市、金华市、湖州市以及安徽省宣城市、芜湖市、合肥市，九城市携手协同发展，以科技创新为驱动，涌现出一大批重要科创成果。
作为区域协同创新的有效载体，已有16个城市聚焦产业链一体化布局，在长三角G60科创走廊策源地上海松江设立“创新飞地”。9月22日，在上海临港松江科技城揭牌的长三角G60科创走廊宣城科创中心，是宣城市建设的首个跨行政区“创新飞地”，目前已有华晟新能源、安徽奥吉、宣城先进光伏技术研究院、海螺建筑光伏、开盛新能源等13家企业入驻。
以上可以归纳为“2357”模式。
