周五上午，在武大一个培训班讲《中国房地产形势研判》，分析了一些思路。

01

一、房地产业新发展模式的提出

为什么提出房地产业新发展模式？

2021年12月，中央经济工作会议，一方面继续坚持“房住不炒”的定位。另一方面，中央经济工作会议首次提出“加强预期引导，探索新的发展模式”。房地产行业的变革期已经到来。

2022年12月，中央经济工作会议指出：“消除多年来‘高负债、高杠杆、高周转’发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”

首先，与2021年以来房地产市场大幅下滑、企业违约增加、烂尾项目出现有关。

根据国家统计局公布的数据，从2021年下半年开始，房地产市场持续了20多个月的大幅度下行。2022年，全年商品房销售面积和销售额同比增速分别为-24.3%和-26.7%，土地购置面积和房屋新开工面积同比增速分别为-53.4%和-39.4%；同时，根据wind数据统计，从2021年到2022年，我国房企境内债务违约日债券余额规模和展期债券数量分别从 210亿元、15只增长到1884亿元、114只；2022年还出现了一些停工烂尾项目。

2023年3月3日，时任中国人民银行副行长潘功胜在回答记者提问时指出：“我们推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划、1000亿租赁住房贷款支持计划。”可见，本次房地产市场下行幅度比较大、历时较长，也暴露出来了一些问题。

其次，与调控周期失灵有关。

过去房地产市场也曾经历过如2008年、2014年等年份商品房销售面积和销售额的负增长。但是那时只要放松调控政策，市场马上反弹。本次市场下行，政府在2021年10月开始改变金融政策，2022年各地方政府出台了300多项放松调控的政策，购房按揭贷款利率已降到历史低点，但市场仍在底部徘徊。

再次，与贯彻新发展理念有关。

2016年12月，中央经济工作会首次提出了坚持“房住不炒”的定位之后，政府坚持完善住房保障和住房市场“两个体系”，通过稳地价、稳房价、稳预期等措施，促使住房回归民生属性（与今年的商品属性相对应）。

最后，与我国所处的新发展阶段有关。

我国房地产市场过去高速增长，依托于四大红利：一是停止福利分房带来的释放市场需求的政策红利，二是人口和城镇化的红利，三是流动性充裕的货币红利，四是经济高速度增长的红利。

经过20多年的发展，目前城镇住房补欠账任务基本完成，2020年我国城镇人均住房建筑面积已达38.6平方米；劳动年龄人口占比自2012年起已开始下降，城镇新增常住人口从2018年之前的年均超过2000万人下降到2022年的646万人；我国经济发展进入新常态，房地产业发展需要适应新时期特点的发展模式。

02

房地产业旧发展模式。

第一，单一的土地供给模式尚待优化。

目前城市政府仍是我国房地产用地供应的绝对主体。单一的土地供给来源，不断推高土地价格，进一步加大了房价上涨和市场波动的风险。供地价格方面，“价高者得”的“招拍挂”出让方式给地价上升创造条件。2020年22个重点城市中，北京、杭州、成都、宁波和厦门的楼面地价与商品住宅销售价格之比分别为76%、52%、59%、56%和53%。2010年—2021年间，百城住宅类用地楼面地价增加了2.3倍，而同期住宅销售均价仅增加0.7倍。

供地规模方面，人地房挂钩失衡，部分热点城市用地供应偏少，推高了地价和房价，同时也有一些城市供应量过大造成库存过多。

第二，“四重四轻”的住房供给模式不平衡。

一是重售轻租。子女教育、居住证办理等方面的租购不同权又使部分租户不得不选择提前购房。

二是重新轻旧。我国住房政策对老旧住宅维修养护的重视和支持力度不够，限制了住房居住品质的提升。

三是重市场轻保障。一方面，住房保障覆盖面较窄，相当多的城市未将“新市民”纳入住房保障体系，货币化补贴的住房援助政策还有待完善。另一方面，在政策设计上，以租赁式保障为主，子女教育问题未有效解决，城市“夹心层”群体的购房需求难以满足。根据第六次、第七次全国人口普查数据，过去10年镇新建保障性住房套数占新增家庭户数的比重为10%，大于城市8%的水平。

四是重预售轻现房。自2009年以来，我国住宅销售面积中期房销售面积占比一直超过75%，其中，2019年、2020年、2021年则分别达到87.9%、89.8%、89.6%。购房者几乎承担了烂尾、低质的全部风险，而预售资金却成为开发企业的一项重要无息杠杆，大大降低了开发房地产的准入门槛。

第三，高房价支撑的开发模式难以持续。

“高负债”表现在国内上市房企资产负债率普遍在80%以上，不少房企超过100%，远高于制造行业负债水平。wind数据库显示，2021年我国上市房企的资产负债率达到79.4%，仅次于金融业（90.9%）。

“高杠杆”表现在房地产开发除了有财务杠杆（即负债）外，还有经营杠杆、合作杠杆，并且是房地产开发企业独有的。

经营杠杆主要包括两个方面：一是上下游企业垫资，如2022年，在房地产开发投资资金来源中，各类应付款占31.2%，远高于国内贷款11.7%的比重；二是利用预售定金、首付款及按揭贷款获取新项目，2022年预售定金及按揭贷款占开发投资资金来源的比重为49%。

合作杠杆主要是指通过企业合作开发，争取并表，以小投入迅速扩大规模。

“高周转”表现在房地产企业盈利主要靠快销商品房实现。2016年—2018年我国前30强房企的三年销售复合增长率，仅仅中位数的增速就达到40%。

第四，以债权为主的房企融资模式面临高风险。

2021年我国房地产业上市房企的资产负债率达到79.4%。

中国香港四大龙头房企2018年平均资产负债率仅32%，其中新世界发展、长实集团、恒基地产、新鸿基地产的资产负债率分别为47%、28%、28%、23%。

其他国家房地产企业负债率也远低于我国，如美国为57%，英国为38%。

第五，运营类的商办地产经营模式不够成熟。

2020年我国商办地产新开工达到6.0亿平方米，较2010年增长75%，高于同期新开工住房面积27%的涨幅。

2021年6月，北京、上海、深圳甲级办公楼的空置率分别为17.5%、14.6%和22.3%。我国大量存量商业地产运营效率不高，成熟的运作模式尚未形成。相比而言，在发达经济体，市值最高的房地产公司往往不是开发公司，而是租赁型房地产投资信托基金（reits）、综合型的服务公司、资产管理公司等，这值得国内房企转型升级参考。

03

稳楼市对于稳经济、稳就业、防风险至关重要

——房地产是国民经济的重要支柱，2022年房地产业增加值为7.3万亿元，占GDP的6.1%

自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。

从房地产业GDP增加值看，2000-2021年我国房地产业增加值由4141亿元增加到7.7万亿元，房地产业占GDP比例由4.13%增加到6.7%，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。

——房地产占固定资产投资比重20%以上

1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。2000-2022年间，房地产开发投资从4902亿元到13.3万亿元，年均复合增长率为16.2%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.9%。

——房地产带动60多个上下游行业

根据国家统计局最新的2020年投入产出表，广义的房地产业完全拉动上下游GDP10.02万亿元、直接拉动上下游GDP2.35万亿元。

分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。

二、724会议与房地产

7月24日，中共中央政治局召开会议。首先，房地产风险排在首位，表明重要性。其次，删除了“房住不炒”的表述，改为“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，表明“供求失衡”已成为管理层对房地产市场最关心的问题，而不再是“房住不炒”。最后，后续稳地产具体工作中“积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”仍将是重心。

8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

2012年当全国人大代表时，我建议住房制度三个三分之一：三分之一住低租房或者免租房，三分之一市租房，三分之一商品房，看来有希望。

建议“2357”模式；

一是房地产分为两类：出租与销售。

住建部曾经发文：2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。

2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和公有产权住房为主体的住房保障体系，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质的市场租赁住房的租金。40个重点城市计划在“十四五”期间新增保障性租赁住房650万套（间），这为房地产开发企业经营转型提供了重要的政策和市场契机。

二是需求分为三类：刚需型住房、改善型住房、享受型住房。

2023年3月1日郑州“救市”政策出炉。

2022年4月29日，中央政治局会议召开，关于房地产，会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

最近一次政治局会议研究经济工作，是2021年12月6日，当时是这样提及房地产的：“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

比如，大平层、别墅、第四代住宅，三避（暑、寒、霾），就属于享受型住房。

第四代住房：庭院房，其主要特征是：每层都有公共院落，每户都有私人小院及一块几十平米的土地，可种花种菜、遛狗养鸟，可将车开到每层楼上的住户门口，建筑外墙长满植物，人与自然和谐共生。

三是建立五房体系：免租房、廉租房、保障性住房、市租房、商品房。

曾经有一家人在北京租住过每月67元、面积为35平米的廉租房。

全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出。

位于昌平区和通州区的324套公租房将于本周（11月14日）启动配租。

昌平区此次配租的房源共计267套，分布在9个公租房项目，均已具备入住条件。

租金方面，月租金标准在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的项目为地铁南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金仅936元。

配租对象方面，第一组为城镇社会救助人员家庭(城镇低保家庭、低收入家庭、分散供养特困家庭)、患大病或做过大手术家庭、重度残疾家庭；第二组为60周岁(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二组外尚未配租配售保障性住房的轮候家庭为第三组。

通州区房源共57套，月租金标准为35元/平方米。60周岁(含)以上老人、计划生育特殊困难家庭、2人及以上未成年子女及成年孤儿等类别的家庭优先登记。

保障性住房就是成本房。武汉2017年起，有大学生保障房，就是如此：在特定的楼盘，比如汉口北长江青年城，大学毕业生按照市价八折买房或者租房，卖的时候也是八折卖给开发公司。

四是非住宅有7大类产品：商业、办公、酒店度假、教育研发、医疗健康、物流仓储、政府物业。

统计局：从中国的发展阶段来讲，我们现在处在经济转型升级和高质量发展的阶段，人均GDP刚刚超过1.2万美元，而且城镇化率按常住人口统计是65.2%，按照户籍人口统计城镇化率才47.7%。我国城镇化无论从数量还是从质量看，都有较大提升空间，这意味着刚性需求和改善性需求还较大。此外，我国人均住房面积达到41平方米左右，但中小户型偏多，随着人们生活水平提高，改善性需求潜力大。因此，中国的房地产实现高质量发展、可持续发展，仍然有坚实支撑。

10月30日中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

业内普遍认为，中央金融工作会议释放出明确的信号：一方面，立足当下做好防范化解风险相关工作；另一方面，在当前市场供求关系发生重大变化的新形势下，着眼长远构建房地产行业发展新模式。

11月9日，央行发布的中国区域金融运行报告（2023）提到，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

一些部门也召集多家房企进行座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。业内人士分析，中央金融工作会议释放出促进房地产市场平稳健康和高质量发展的信号，随着会议精神的逐步落实，相关部门及各地陆续推出的具体措施，将进一步稳定和提振行业预期。

城中村改造案例；

静安区彭浦新村街彭一小区房型282种，居民2110户

拆除原有多层建筑，按原有居住标准新建多层、高层民用建筑，包括1-17号楼和地下车库（两层）共18个主要单体，建筑高度为8-19层，设计住宅2242套，提供地下停车位1615个，非机动车停车位2400个，新建1幢社区生活服务中心、1幢社区文化活动中心、1幢社区体育中心以及1幢164个床位的社区养老院。探索出了“改扩建”“加层扩建（6+1）”“拆除重建”等多种改造模式。

三、房地产业新发展模式的方向

首先，从“唯一”变“之一”，推动房地产用地多元化供给模式改革。

房地产用地供给多元化将有助于降低土地成本，倒逼地方政府减少乃至摆脱对土地财政的依赖。未来改革的核心是趋利避害，将“招拍挂”供地方式从“唯一”变“之一”，推动土地供给形成多元化渠道。

一是构建城乡统一的用地市场。总结农村集体建设用地建设保障性租赁住房的经验，择时有规划地推动农村集体建设用地和宅基地入市。

二是通过市场化机制盘活存量建设用地。激活土地二级市场，探索在存量更新区域内实行土地用途弹性变更制度，如允许将明显不符合市场需求、闲置空置的商业办公类土地或房屋用途适时调整为居住；允许工业区内土地有一定比例的用途变更弹性，促进产业升级和“职住平衡”（即职工的数量与住户的数量大体保持平衡状态）等。

三是建立“以人定供”的市场化土地交易机制。按照城市住房供给量与人口增长相协调原则，调整城镇建设用地年度指标分配依据，根据常住人口变化动态调整住宅用地指标。

四是创新出台土地使用权到期后的接续政策。城市功能需要不断完善，但要防止大拆大建，需要保留城市记忆，延续城市风貌，制定并出台住宅、商服、工业三类用地使用期限届满后的接续政策。

其次，以“可支付性”为核心推动住房多元供给模式改革。

当前我国住房总量绝对短缺时期已过，房价过高是当前的主要问题。

一是规范推进住房租赁发展。保障租售同权，切实解决承租人同等享有教育、医疗等公共服务。没有租购同权的实现，租赁居住仍只能是过渡性、暂时性需求，不可能成为常态。

二是加大产权式住房保障。共有产权住房可以在租赁住房和市场商品住房之间架起链接的桥梁，形成完善的梯级可支付的住房供给体系，满足不同收入群体在人生不同阶段差异化的住房需求。

三是支持住房升级改善。“先租后买、先小后大、先旧后新”是必然的住房消费模式。

四是改革现行商品房预售制为定购制。通过预售收取定金或增加现售商品住宅比重等措施降低购房者的风险，提升行业发展稳健性和住宅产品质量。

五是创新存量住房更新模式。除新房购买时交纳房屋专项维修资金外，还需要在二手房交易时收取一定比例的费用，或从房地产交易征收的增值税中划出一定比例资金，循环补充到该小区的房屋专项维修资金中；探索老旧小区自主更新模式，有了住宅小区的房屋专项维修资金，就可以创新老旧小区自主更新模式；提升物业智慧管理服务水平，鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索“物业服务﹢生活服务”模式。

再次，“股债多元”推动房地产行业融资模式改革。

一是推动大宗物业公募reits运作。将房企“持有运营类”的物业，如公寓、商业、办公楼、酒店等纳入公募reits运作，利用公募reits将大宗物业的整体经营与流动性相结合，有效盘活存量资产，强化资本市场对不动产产权流动的支持力度。

二是畅通资本市场融资渠道。落实打开房企a股融资通道，加强资本市场服务实体经济的能力，用市场的力量化解风险。

三是大力发展私募股权基金。支持“持有型”不动产私募股权基金收购房企资产，并打通退出通道，加强与大宗物业公募reits的衔接配合，有效降低房企杠杆。

四是严格房企融资监管。严控房企违规自融，创新房企非债务融资监管方式，规范房企投资、采购、施工合同签订，明确“明股实债”“供应链融资”“商票融资”约束条款，避免“隐形杠杆”。

最后，以盈利多元化推动房企经营模式改革。

一是挖掘内部管理红利。

二是重视战略引领。房地产行业从高速增长向高质量发展转变时，房企需要从“合理增速、利润导向、风险控制”出发制定企业发展新战略。

三是强化组织和标准化保障。围绕建设高效组织，组织职能的变化需要从控制转向支持、从监督转向激励、从命令转向赋能。在机制层面，建立保障组织朝着既定目标高效运转的薪酬、绩效、激励的配套体系。

四是实施数字化赋能房企发展。智能化的应用可以帮助房企优化组织管理和业务流程管理、提升客户服务品质、实现产业升级和价值链重构。

五是构建新型绩效文化。绩效管理的关注点需要从企业的规模转向质量，包括投资和融资的质量、产品及服务的质量、经营的质量。

01

四、房地产企业与房地产业的发展

优化开发业务

产业链协同提供高品质住宅。未来5年新房销售市场规模仍将处于10亿-12亿平方米的高位，但总量陆续下台阶不可避免。房企应从全产业链协调提供绿色、智慧、高品质的住房产品，巩固好自身优势业务。

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增加轻资产业务：代建、运营、服务。

一是代建，包括政府代建、资本代建、商业代建，代建企业接受投资方的委托，不再融资拿地，而是仅仅部分或者全程参与房地产的设计、开发、管理和服务等环节。预计2025年国内代建潜在市场面积有望增至9.1亿平方米。

二是商业运营管理技术输出，针对商业地产品牌企业提供从前期定位规划、招商到开业及后期运营管理的全流程支持，以及管理团队、技术团队的输出，使商业地产品牌企业转变角色成为一家独立的商业公司，以“轻资产”的模式快速扩张。

三是社区o2o服务，即房企从开发商变成社区服务商。

四是住宅适老化改造，适应老龄化趋势，将适老产品植入成熟的城市社区，从规划、开发、运营、改造、服务各个环节，提供适应老年人的产品和生活配套。

03

开拓城市建设存量业务：城市更新。

我国已经步入城镇化的中后期，城市建设由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，城市发展进入更新的阶段，国家也推出了实施城市更新行动战略。

《林徽因传》，吴良镛1993年城市有机更新，王蒙徽1978年3月，2019年纳入国家战略。

房地产企业可以存量空间功能提升为导向，积极参与城市更新业务，提供高效利用的产业空间、宜居的居住空间以及和谐的公共空间，将城市更新作为房企转型方向。

04

探索成长性业务：资产管理。

与房企开发业务的线性增长曲线不同，房地产资产管理业务基于市场的存量核心资产，集合市场金融资源实现增值，是房地产行业在成熟期的主要业务，在我国当前属于成长性业务。

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抓住政策机遇：参与保障性租赁住房供给。

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加快构建房地产新模式

（1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。武汉为超大城市，鄂州启动团购。

（2）以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。

（3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。

（4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋。

2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。2014年暂停。

笔者在2012年全国两会上分析，中央三年内不会取消限购令，征房产税的前提要先取消土地出让金。

2013年，党的十八届三中全会首次提出加快房地产税立法并适时推进改革。在《十三届全国人大常委会立法规划》中，房地产税法被纳入第一类项目，属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。但在十三届人大常委会任期内，房地产税法未能提请审议，而在本次的立法规划中，甚至未再提及房地产税。

2021年，中央提出开展房地产税改革试点工作。

2023年年初，财政部原部长楼继伟发表题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。一时间关于“房地产税要开征了”的讨论甚嚣尘上。

9月，《十四届全国人大常委会立法规划》对外公布。增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议；而备受关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在本次立法规划中。

暂缓房地产税立法，则更多考虑到国内经济形势，此时出台任何增负措施都要格外谨慎；但长远看，上述税种立法方向没有改变，或将在条件成熟时稳步推进。

由于房地产在我国居民财富中占比极高，相对更为敏感。同时，近些年我国房地产市场供求关系发生重大变化，从防过热转到防过冷。此时，贸然实施房地产税将对我国房地产市场，乃至经济发展产生不利影响。

房地产税的立法需要通盘考虑，对外释放房地产税相关政策信号需要高度谨慎。考虑到当前的经济形势，暂缓房地产税立法具有必要性。当然，房地产税立法未纳入《规划》，并不意味着放弃立法，从长远来看，房地产税立法、建立完善地方税体系的方向未发生改变，不排除在条件成熟时继续推进相关立法工作。

即便后续适时推动房地产税立法，也要注重征税的方式方法和技巧。可以考虑从增量部分试点房地产税，而不是一步到位地对存量市场进行改革。“如先对新购买的一手住房开征房地产税；此后对过户交易的二手住房开征房地产税；对存量住房则免税。以此减少房地产税对市场的冲击，最终通过时间的积累逐步解决房地产税问题。”

（5）二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。