近日，全国范围内公开报道的首例由产权人自筹资金进行危房翻建的项目——南京市鼓楼区虎踞北路4号5幢开始发放新房产证。经过整整十年的努力，这幢曾被鉴定为危房的小楼全面重建，业主们住进了新家，也为南京乃至全国的城市更新提供了思路和样本。

2022年5月新房交房（央广网发 受访者供图）

2014年，南京市的住建部门批准了虎踞北路4号5幢的翻建。但“自拆自建”没有先例可参照，规划、测绘、审批等每一项工作都要自己跑。

南京市长办公会100号会议纪要，就把虎踞北路4号作为试点，由市里出20%，区里出20%，老百姓出60%。”

2019年，《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》（2019—2021）出台，鼓楼区政府为虎踞北路4号5幢的危房治理项目成立了专班。2020年，拿到了南京市规划和自然资源局发布的行政许可决定书，距离当初的“大胆设想”已过去六年。

这在北京有先例。

2020年7月，北京市出台了一个关于拆除重建的文件——178号文，即《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，其中指出，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房，准许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。

今年7月24日消息，114号楼66户居民迎来乔迁新居的好日子。他们告别了那栋“前世”被鉴定为D级危房、有着45年楼龄的六层框架轻板实验楼，就还在原址上，迎来了有电梯、有配套，使用面积比原来还大的新家。历经19个月的重建，这栋已在风雨中飘摇的老楼，成了这片区域“最年轻”的新房。

这栋楼是北京市首批危旧楼房改建试点项目之一，拆除重建资金由政府、产权单位、居民、社会资本“四方共担”，居民平均只花六七万块钱就一次性根除了危旧老房的顽疾。

关键是居民出资，在178号文里有非常明确的规定，一个是原面积部分，一个是新增面积部分。项目的综合成本单价，减去政府和产权单位出资部分，再乘以居民家的面积，就是居民原面积应该出资的部分。因为优化了户型，增加了卫生间、厨房、客厅面积，让整个户型更加符合现代生活起居的特点，所以每户都有新增面积；新增面积在178号文里是按照综合成本单价，或者是，按照周边同类型、同性质商品房的70%来收取。按照综合成本单价8400元/㎡来收取的，每户只出了六七万，相当于只出了一个增值部分的成本价。

四方共担的出资模式，在老旧小区，尤其是在认定为危房的改造里面，有很大的借鉴价值。

改建前的劲松一区114号楼外部

改建后的劲松一区114号楼外部

十多年前，我建议支持合作建房。

大河网2011年3月14日有一个报道《全国人大代表叶青递交议案呼吁支持个人合作建房》。

十一届全国“两会”即将闭幕，日前，已在北京再度掀起个人合作建房热潮的“中国个人合作建房破冰第一人”赵智强，约见了十一届全国人大代表、中南财经政法大学博导叶青。身为湖北省统计局副局长的叶青以呼吁公车改革的“叶氏车改”被中国网友称为“最具个性官员”，其在2012两会上提出的“取消领导干部直接报销权”、“取消机场建设费”等提案均得到社会各界的广泛关注和支持。赵智强向叶青代表提交了《关于支持个人合作建房，保障“夹心层”住房权益的建议》提案，叶青表示，将牵头联合30位全国人大代表向两会正式递交议案。实际上，叶青已是第二次向个人合作建房伸出援手，也是第二次牵头联合30位全国人大代表向两会正式递交呼吁支持个人合作建房的议案。2006年底，赵智强在温州的个人合作建房项目成功拿地后，2007年3月两会期间，赵智强和苏州俞伟、武汉连巨生一起到北京会合北京的孟宪生律师向两会提议案，因为该话题在当时还“比较敏感”，在屡次提案无果的情况下，赵智强不得已在博客上写了一篇博文《人大代表，您在哪里》，呼吁人大代表伸出援手向两会提议案支持个人合作建房。叶青代表在认真看了赵智强的博文后，认为合作建房是一件利国利民的好事，于是主动联系了赵智强，向其无私地伸出了援助之手，而呼吁支持个人合作建房的建议也成为2007年两会的正式议案。对此，赵智强是感慨万千。叶青代表在其博客上表示：“有人觉得，单位自建房跟个人集资建房没什么差别，实则不然。个人集资建房的跑政策，是建立在人人可以参与、人人平等的基础上的；单位自建房虽然也算是合作建房，却是建立在特殊单位的基础上。” 会见时，赵智强向叶青代表通报了温州合作建房的成功模式及北京合作建房的最新进展情况。当听到赵智强介绍说，北京个人合作建房现在已有1500多人在网上报名，最多的一天网上报名就达488人时，叶代表由衷地表示高兴和欣慰。赵智强最后向记者透露称，鉴于有一部分网上报名者没有通过最终审核以及两个地块的选择问题，“中国合作建房”官网（www.zghzjf.com）最近一段时间还将继续接受网上报名。

在“合作建房”百度词条中，有如下记录：

2012年3月13日，全国人大代表、湖北统计局副局长叶青呼吁，尽快修改《城镇住宅合作社管理暂行办法》，建立合作建房基金，解决城市“夹心层”的住房问题。他认为暂行办法有些内容还需要细化，并建议将该方法提升为条例，由国务院发布。按照叶青的议案，应当通过社会管理创新，鼓励、支持和规范住房合作社的发展，通过居民之间的互助解决住房问题，从而消除商品住宅交易中存在的各种争议和矛盾。为了加快合作建房进度，他还建议建立合作建房基金，鼓励居民将资金注入到满足基本居住需求的普通住宅开发中，既可以疏通民间资金投资需求，又可以解决住宅建设资金问题。

叶青表示，按照温州之前的实践，个人合作建房可以省掉融资成本、销售成本、企业利润和不可预见的费用等，直接使房价便宜40%以上。一旦放开了合作建房，还需要进一步的制度设计、细化，但关键是从立法的角度对《城镇住宅合作社管理暂行办法》进行完善，除了让合作建房参与者们自律外，还需要加强外部监督，尤其是政府主管部门在发放产权证等环节进行审查。在条件成熟的地区，可以选择经营稳健、管理规范的信托机构进行试点，在取得经验后推广，通过信托的方式保证资金链的完整，同时也对建房的具体操作者进行监督，方便参与者们了解进展。

当时不太可能的事情，现在可能有希望了。

合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。另一种原始的“合作建房”可概括为：共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。2004年联想IT工程师于凌罡首次提出“合作盖楼”计划，由住户共同参与规划、物业自主、得享低价、分享商铺和公共设施收益，迅速得到了社会的广泛关注。

2006年底，温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强联合协会成员、社会白领等200多人率先在全国“破冰”，建造个人合作房“理想家苑”。

该项目建设规模为7幢小高层（16层以下）、多层建筑，共计25000平方米，合256套。套型60—110平方米不等，房价比周边商品房低40%。

由于这是新生事物，省市各级政府及各部门从未经历过，故在立项审批环节受延宕，最终认定合法合规。

2011年12月下旬，温州商人赵智强近日在北京举行“个人合作建房”启动仪式，“温州模式”复制到北京的项目已进入实质性操作。据赵智强介绍，未来的北京项目与温州“理想家苑”一样，建房的“源头”合法，土地通过“招拍挂”形式获得，建房者是委托一家正规的、有资质的房地产开发公司。赵智强只需支付3%的代建费。据介绍，这个项目对已有两套房的人实现限购，报名者已近200人。

赵智强认为，合作房是商品房、保障房的有益补充，它可为广大住房需求者极大地减轻购房负担，也为政府分忧，因而是受社会欢迎的民生工程，希望在北京“开花结果”，这将对推动“合作建房”建设产生事半功倍的效果。

《深圳市城市更新办法》2009年出台，其中规定原居民可作为权利主体自行进行旧住宅区的更新改造。此可以看做合作建房在深圳的一种实现形式。

房地产政策，需要多姿多彩。