陈月芹在经济观察报（2023-10-26 22:44）发文《中国将推动新一轮“房改”》。极有深度。

8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，简称“14号文”），该文件由国务院于9月1日正式印发，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

“14号文”提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

值得注意的是，“14号文”明确了两大目标。

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

由于该文件明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，与市场的定位关系明确，被多地官员称为“新房改方案”。

此轮规划建设保障房的保障对象，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。

保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。

同时，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

“14号文”还明确要求各地做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。

“14号文”提出，规划建设保障房应按照“工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”的原则，由各地政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。

强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、

沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

为了保障用地供给，“14号文”明确，保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。同时，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。并提出有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的士地继续保留划拨方式。

“14号文”提出对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合，稳妥推进。

2012年当全国人大代表时，我建议住房制度三个三分之一：三分之一的人住低租房或者免租房，三分之一的人住市租房，三分之一的人买商品房，看来有希望。

《用“三分法”解决房屋分配》（2012年03月17日 16:08），中国建设报。

近日，全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青对目前楼市的“三限”（限购、限贷、限价）所产生的问题，提出了“三分法”的建议。

“三分法”解决房屋分配矛盾

叶青建议，我国应该学习发达国家的经验，把人群分为三类。第一，让1/3的中国人，也就是低收入人群，住进保障性住房、廉租房等等。这些房子不需要太大，但是可以满足低收入人群的日常基本需要（一定要有厕所，厕所是社会进步的标志）。

第二个1/3，是中等收入的人群。这些人群包括白领、单身以及刚结婚的小夫妻等，他们的收入并不是很低，但没有资格申请廉租房（俗称“夹心层”），攒钱买房也需要一定的时间，因此应该有一些小区整体的住房全部用来租赁给这类人群。

最后1/3的人群，就是高收入人群。这类人群年龄大多在四五十岁，他们的收入有能力买得起房子。只要政府适当地调控房价，将房价回归到一个合理的价位，就会带来收益。

建造新区降低中小城市落户条件

随着时代的进程，新区的建设越来越重要。叶青建议如果一个地方建设成为新区，其中的住户顺理成章地就变成城市居民，享受城市居民所拥有的福利，可以就近去工作。达到一定条件的农民工，他们应该落户转化为城市居民。当然，新区的规划一定要到位，不能漫无目的，而应该有计划、有规划地展开。

现在，结合最新政策，我建议建立“五房体系”。

一是政府做免租房、廉租房、成本房（保本房，按照成本价卖给低收入者）。

以上三房可以享受或者购买的是最穷的6600万人。

近日，民政部社会救助司司长刘喜堂发布数字：目前全国低收入人口动态监测信息平台已经归集了6600多万低收入人口的基本信息，大约占到全国总人口的4.7%。

包括低保对象近4000万、特困人员460多万，还有低保边缘家庭成员600多万，纳入监测的防止返贫监测人口300多万，以及其他纳入监测范围的低收入人口接近1300多万。从这些数据可以看到，民政部门监测的低收入人口主要是生活遇到困难、需要救助帮扶的低收入人口。

现在，北京上海的“拆除重建”、“城中村改造”回迁，就是一种成本房。讲课中，我常用到两个案例。

北京旧楼重建模式。旧楼没有维修或者加装电梯的价值，可以重建，适当扩大厨房、阳台、房间面积，并顺理成章地加装电梯。    2020年7月1日，北京发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。    朝阳劲松一区114号楼的66户居民，告别了那栋“前世”被鉴定为D级危房、有着45年楼龄的六层框架轻板实验楼，就还在原址上，迎来了有电梯、有配套，使用面积比原来还大的新家。历经19个月的重建。    四方出资。新增面积按照综合成本单价，或者是，按照周边同类型、同性质商品房的70%来收取。按照综合成本单价8400元/㎡来收取的，每户只出了六七万，相当于只出了一个增值部分的成本价。 

上海静安区彭浦新村街彭一小区房型282种，居民2110户。

拆除原有多层建筑，按原有居住标准新建多层、高层民用建筑，包括1-17号楼和地下车库（两层）共18个主要单体，建筑高度为8-19层，设计住宅2242套，提供地下停车位1615个，非机动车停车位2400个，新建1幢社区生活服务中心、1幢社区文化活动中心、1幢社区体育中心以及1幢164个床位的社区养老院。探索出了“改扩建”“加层扩建（6+1）”“拆除重建”等多种改造模式，在规模上由点到面，从整幢到成片到小区整体改造；在内容上由单一到综合，从厨卫独用到电梯高层到生活配套。 

二是市场做市租房、商品房。租给或者卖给中高收入者。

现在改善型住房，是中高收入者的首选。特别是“第四代住房”。而且各级政府也开始鼓励“第四代住宅”。

中法生态城已在武汉率先开展第四代住宅“先行先试”工作。届时，户户阳台皆绿色，家家都有大庭院，人人生活在“氧吧”里。

中法生态城位于武汉市，北抵汉江，南至马鞍山及后官湖生态绿楔，西达五贤南、北路，东接快活岭路，总用地面积35.8平方公里。采用TOD发展模式，城市建设用地面积13.8平方公里，主要分布于新天大道两侧，形成总部引导、生态科创、创新服务、科教宜居、智造科创五大发展组团，北部和南部围绕什湖和马鞍山两大生态区分布大量非建设用地，实现城市与自然的交融。总人口20万，人均居住面积42平方米。

第四代住房又称为立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品，空中花园是其最突出的特点。我国住宅建筑历经旧时“茅草房”、老式“砖瓦房”、现代“电梯房”3次更新迭代。如今，低碳、绿色建筑成为发展趋势，将庭院、花园与现代高层建筑相结合的第四代住房应运而生。

中法生态城已对空中花园的高度、外挑尺寸、开敞面、绿化、覆土厚度等设计提出具体管控要求。空中花园可理解为“花园阳台”，“花园阳台”高度不小于两层住宅层高，即不小于5.6米，向外挑出不大于6米；绿化靠外侧种植，净宽不小于0.6米，让城市看得见绿；覆土厚度不小于0.5米，可种植低矮灌木和少量乔木。

为鼓励开发商参与试点，空中花园不计入容积率，绿化面积的20%可计入项目绿地率和绿地面积。目前，首个试点项目已在武汉城建金地?和悦G地块启动。

中法生态城是湖北省近零碳城镇试点示范项目，绿色建筑比例为100%。按照2017年获批的总体规划要求，辖区住宅建筑高度按75米、56米、24米3个梯度进行控制，低高度、低密度的建设规划，结合第四代住宅，让城市变森林，是对城市可持续发展的又一次探索。

立体绿化，这样才能够实现双碳目标。

三是政府从开发市租房、商品房企业中获得的利益，用于开发建设免租房、廉租房、成本房。从而实现房地产产业的良性循环。